МЕХАНИЗМЫ ЗАЩИТЫ ПРАВ ДОЛЬЩИКОВ

Долевое строительство, долевое участие в строительстве.

     С 1 января 2014 года вступила в силу норма федерального законодательства об обязательном страховании гражданской ответственности застройщиков, привлекающих средства граждан. Это значит, что в случае неисполнения обязательств перед дольщиком, даже в случае банкротства строительной компании, он сможет вернуть вложенные деньги. При государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве на каждом объекте застройщик должен предоставить в регистрационную палату один из следующих документов:

• договор страхования гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве; долевое строительство. 
• договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве. Таким образом, Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» ( Закон № 214-ФЗ) предусматривает два обязательных способа обеспечения исполнения обязательства по пере- даче жилого помещения:

1.залог (когда признаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок и строящийся на нем многоквартирный дом). Долевое строительство. Долевое участие в строительстве. Долевое строительство Московская область. Долевое строительство Люберцы.

2.указанные выше договоры поручительства или страхования. Данные способы обеспечения действуют совместно, а не по выбору застройщика. Данные механизмы защиты прав дольщиков действуют только при заключении договора долевого участия в строительстве, предусмотренной Законом №214-ФЗ.

ПОРУЧИТЕЛЬСТВО БАНКА Перед заключением первого договора участия в долевом строительстве застройщик должен определиться, каким образом будут обеспечиваться его обязательства по передаче объекта строительства. Для участника долевого строительства способ обеспечения обязательств застройщика не является решающим, главное — застройщик должен доказать заключение одного из предусмотренных законом договоров. 2.осуществление банковской деятельности не менее пяти лет;

3.наличие уставного капитала в размере не менее 200 миллионов рублей; долевое строительство

4.наличие собственных средств (капитала) в размере не менее одного миллиарда рублей;

5.соблюдение обязательных нормативов, предусмотренных законодательством Российской 4 ПАМЯТКА ДОЛЬЩИКА Банк, предоставляющий поручительство, должен удовлетворять следующим требованиям: 1.наличие лицензии на осуществление банковских операций, которая выдана Центральным банком Российской Федерации и в которой указано право выдачи банковских гарантий; Федерации о банках и банковской деятельности, на все отчетные даты в течение последних шести месяцев; 6.отсутствие требования Центрального банка Российской Федерации об осуществлении мероприятий по финансовому оздоровлению кредитной организации. Срок действия поручительства должен быть не менее чем на два года больше предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участи в долевом строительстве, долевое строительство Московская область. Долевое строительство Люберцы. Долевое строительство. 

СТРАХОВАНИЕ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗАСТРОЙЩИКА. ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ. ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО ЛЮБЕРЦЫ.

     Исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства может обеспечиваться страхованием гражданской ответственности застройщика:

• участия застройщика в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков (далее – ОВС), созданном исключительно для осуществления указанного вида страхования;
• заключения договора страхования гражданской ответственности застройщика. КОММЕРЧЕСКОЕ СТРАХОВАНИЕ E сли застройщик заключает договор страхования со стра- ховой организацией (не ОВС), такая организация помимо соответствующей лицензии должна соответствовать сле- дующим требованиям:

1.осуществление страховой деятельности не менее пяти лет; долевое строительство

2.наличие собственных средств в размере не менее чем 400 миллионов рублей, в том числе уставного капитала в размере не менее чем 120 миллионов рублей; долевое строительство, участие в долевом строительстве.

3.соблюдение требований финансовой устойчивости, предусмотренных законодательством Российской Федерации, на все отчетные даты в течение последних шести месяцев; долевое строительство Московская область.

4.отсутствие оснований для применения мер по предупреждению банкротства страховой организации;

5.отсутствие решения Центрального банка Российской Федерации (Банка России) о назначении временной администрации страховой организации; долевое строительство Московская область, Люберцы.

6.отсутствие решения арбитражного суда о введении в отношении страховой организации одной из процедур, применяемых в деле о банкротстве.  Долевое строительство Люберцы.

УЧАСТИЕ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ

ОБЩЕСТВО ВЗАИМНОГО СТРАХОВАНИЯ

     Для того чтобы застраховать свою ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обя- зательств по передаче жилого помещения по договору, застройщик вправе вступить в общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков. Долевое строительство. Долевое строительство Люберцы.

     Данное общество является некоммерческой организацией, основной целью деятельности которого является взаимное страхование имущественных интересов своих членов. ОВС застройщиков создано под контролем государства и будет единым на всю страну. В него входят застройщики, привлекающие денежные средства участников долевого строительства на основании договора участия в долевом строительстве. Деятельность ОВС регулируется Федеральным законом от 29 ноября 2007 года № 286-ФЗ «О взаимном страховании» Долевое строительство, участие в долевом строительстве, дольщикам на заметку. Долевое строительство Московская область.

ЧТО НУЖНО ЗНАТЬ О СТРАХОВАНИИ УЧАСТНИКУ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА?

     1.Страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору осуществляется в пользу выгодоприобретателей – участников долевого строительства Выгодоприобретателями по договору страхования являются граждане или юридические лица (за исключением кредитных организаций), денежные средства которых привлекались в соответствии с Законом № 214-ФЗ для строительства объекта долевого строительства по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. Допускается замена выгодоприобретателя, указанного в договоре страхования, другим лицом в случае уступки пра- ва требования по договору с уведомлением об этом страховщика в письменной форме. Долевое строительство Люберцы.

     2.Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по переда- че жилого помещения по договору, подтвержденные: решением суда об обращении взыскания на предмет залога в соответствии с Законом 214-ФЗ;решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства, а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований. 3.Договор страхования считается заключенным со дня го- сударственной регистрации договора участия в долевом строительстве и действует до предусмотренного таким до- говором срока передачи застройщиком жилого помещения участнику долевого строительства. При этом выгодоприоб- ретатель сохраняет право на получение страхового возме- щения по страховому случаю, наступившему в течение двух лет по истечении предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока передачи ему жилого поме- щения. 4.Минимальная страховая сумма по договору страхования, в пределах которой при наступлении страхового случая страховщик должен будет осуществить страховое воз- мещение, рассчитывается исходя из цены договора и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче участнику долевого строительства, и сред- ней рыночной стоимости одного квадратного метра жилья в субъектах Российской Федерации, опреде- ленной Минрегионом России на дату заключения до- говора страхования. Долевое строительство Московская область. Участие в долевом строительстве.

ПОРЯДОК ВЫПЛАТ, ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ 

     1.Если застройщик для обеспечения обязательств по передаче объекта строительства заключил договор поручительства. В случае неисполнения обязатель- ства по передаче жилого помещения участник доле- вого строительства до предъявления требований к банку должен предъявить требование к застройщику. Если застройщик отказался удовлетворить требование участника долевого строительства или участник долевого строительства не получил от него в разумный срок ответ на предъявленное требование, это требование может быть предъявлено банку, выдавшему поручительство. Долевое строительство, участие в долевом строительстве. ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО ЛЮБЕРЦЫ.

     2.Если застройщик для обеспечения обязательств по передаче объекта строительства заключил дого- вор страхования. Порядок страховой выплаты при страховании ответственности застройщика регули- руется договором страхования и правилами страхо- вания, которые утверждаются страховщиком и явля- ются неотъемлемой частью договора страхования. ПАМЯТКА ДОЛЬЩИКА 11Очевидно, что участник строительства (выгодо- приобретатель) должен обратиться в страховую организацию или в ОВС в пределах срока исковой давности при обращении взыскания на предмет залога в соответствии с Законом 214-ФЗ или до за- вершения конкурсного производства в отношении застройщика. Вместе с тем, Федеральным законом «О взаимном страховании» предусмотрено, что выплата страхового возмещения выгодоприобретателю должна осуществляться в срок, не превышающий тридцати дней с даты представления документов выгодоприобретателем, независимо от наличия и размера задолженности члена общества по уплате страховой премии. Долевое участие в строительстве, долевое участие в Московской области. Долевое участие Люберцы. Долевое участие с заключением договора долевого участия.

ПОСЛЕДСТВИЯ ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКА

     Регистрационная палата, в которую были представлены документы для регистрации договора участия в долевом строительстве, при непредставлении доку- ментов, подтверждающих заключение договора поручи- тельства или страхования, в течение пяти рабочих дней со дня отказа в государственной регистрации договора уча- стия в долевом строительстве уведомляет о таком отказе уполномоченный на осуществление контроля и надзора в области долевого строительства многоквартирных домов орган исполнительной власти субъекта Российской Феде- рации, на территории которого осуществляется строительство многоквартирного дома. При подаче заявления о продлении срока действия разрешения на строительство застройщик также должен представить договор поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обяза- тельств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве или договор стра- хования гражданской ответственности лица, привле- дающего денежные средства для долевого сроительства. При осуществлении государственного строительного надзора должны учитываться обращения и заявления граждан, индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, информация от органов государственной власти (должностных лиц органа государственного надзора), органов местного самоуправления, из средств массовой информации о фактах привлечения денежных средств граждан в нарушение законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов.  Вдоговоре долевого строительства должны содержаться следующие условия: •определение объекта долевого строительства, подлежащего передаче дольщику. Объект определяется на основании проектной документации и представляет собой копию из поэтажного плана строящегося жилого дома, на которой указаны конкретные помещения, подлежащие передаче дольщику; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. В качестве срока может быть указана точная календарная дата либо окончание квартала; цена договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии хотя бы одного из этих четырех условий договор будет считаться не заключенным. Долевое участие в строительстве. Долевое строительство. Долевое строительство Московская область. Долевое строительство Люберцы.

     Помните два важнейших правила: договор на участие в долевом строительстве считается заключенным только с момента государственной регистрации. Оплачивайте договор только после государственной регистрации, это защитит вас от двойных продаж; желательно заключать договор долевого участия в строительстве только с застройщиком.  Долевое строительство.

Долевое участие в строительстве.

ПАМЯТКА ДОЛЬЩИКА ОСТОРОЖНО: «СЕРЫЕ» СХЕМЫ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ! ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО.

     Всегда помните: только приобретение жилья в рамках Закона №214-ФЗ гарантирует вам защиту ваших прав и интересов. Число сомнительных, рисковых схем постоянно растет. Перечислим лишь некоторые из них: предварительный договор купли-продажи квартиры; предварительный договор участия в долевом строительстве; договор бронирования; договор займа; вексельная схема; договор соинвестирования или инвестиционный договор; участие в хозяйственной деятельности потребительского общества; вступление в коммандитное товарищество. Если застройщик предлагает заключить договор по «серой» схеме, велик риск, что он изначально не планирует выполнять свои обязательства перед вами. Только для того договор долевого участия в строительстве гарантирует защиту ваших прав и интересов. территориальные органы прокуратуры; ГУ МВД России по Московской области; судебные органы. Администрацию муниципального образования Московской области; Министерство строительного комплекса Московской области;

ВАЖНО ПОМНИТЬ  При принятии решения о покупке строящегося жилья участник долевого строительства должен четко понимать, что государством поддерживается только один способ такой покупки – заключение договора участия в долевом строительстве. Только заключение договора долевого участия гарантирует компенсацию расходов, понесенных участником долевого строительства, в случае невозможности передачи жилого помещения.  Обязательное страхование или поручительство бу- дет распространяться только на новые объекты, первый договор долевого участия, по которому заключен после 01.01.2014 года. Застройщик обязан сообщать дольщикам о наличии или отсутствии предусмотренного законом обеспечения своих обязательств.

   Материалы брошюры подготовлены по заказу Министерства строительного комплекса Московской области. Брошюра    актуальна на    01.01.2014.  Основана на текстах действующего законодательства Российской Федерации.