При покупке жилья всегда существует риск того, что в будущем права на него могут оспорить законные собственники или другие претенденты.

Проверка юридической чистоты – это процедура, которая включает в себя комплекс действий и мероприятий по изучению всех документов на квартиру.

Ее целью является:

• избежание возможных рисков при совершении сделки;
• изучение истории владельцев недвижимости;
• определение возможных претендентов на квартиру;
• проверка законности сделки.

Достигаются эти цели путем изучения определенных документов, в которых содержатся все необходимые для проверки сведения. Поручить проведение проверки юридической чистоты лучше всего профессионалам, которые знакомы с правилами оформления документов на недвижимость. Это может быть риелтор или юрист, который специализируется на изучении подобных вопросов. Также можно проверить квартиру самому, получив необходимые для этого документы.

Возможные риски

Конкретный перечень рисков при совершении сделок с недвижимостью с большой степени зависит от того, на каком рынке происходит приобретение:

1. Риски на первичном рынке (то есть при покупке квартиры, которая только была построена или находится в процессе строительства):

• продажа одного жилья нескольким разным лицам;
• неуплата продавцом застройщику полной стоимости квартиры (если она продается через посредническую компанию) – на этом основании застройщик может забрать ее обратно, даже если недвижимость была продана;
• заключение сделки в обход закона 214-ФЗ (только договора, составленные по этому закону, являются юридически грамотными и безопасными).

2. Риски на вторичном рынке:

• продавец не является собственником квартиры;
• жилье продается с обременением;
• на квартиру могут претендовать другие лица.

Условия, которые могут привести к возникновению подобных рисков:

• продавец (собственник) жилья признан недееспособным;
• в квартире было прописано осужденное лицо, временно снятое с регистрации на время отбывания срока (после возвращения он может претендовать на то, чтобы вновь получить прописку);
• в квартире был прописан человек, признанный безвестно пропавшим (отсутствующим);
• документы о праве собственности на жилье являются поддельными;
• квартира является частью совместно нажитого супругами имущества (поэтому продавать ее они могут только вместе);
• квартира получена по договору дарения или на основании завещания, которые могут быть признаны недействительными;
• продавец продает квартиру с большим количеством долгов по коммунальным платежам;
• недвижимость является залогом в банке;
• собственник жилья сдал его по договору аренды (прав собственности у арендатора не возникнет, но проживать в квартире до окончания срока действия договора он сможет);
• на продаваемое имущество наложен арест.

Это перечень основных рисков, с которыми может столкнуться покупатель квартиры. Чтобы избежать подобных ситуаций и не потерять свои деньги или приобретенное жилье, все документы на него необходимо тщательно проверять.

Как проверить чистоту квартиры?

Провести процедуру проверки юридической чистоты квартиры можно несколькими способами:

1. С помощью юриста – лучше всего, если он специализируется на изучении вопросов и сделок подобного рода. Это самый надежный способ проверки документов на квартиру, ведь юрист точно знает все возможные риски и способы их выявления.

2. Пользуясь услугами специального агентства по недвижимости – чаще всего при покупке жилья через такие агентства все документы на него тщательно проверяются. Плюсом является то, что сотрудники этих компаний не раз проводили подобные проверки и знают, какими должны быть юридически грамотные документы на недвижимость.

3. Самостоятельно – для этого нужно знать перечень документов, которые содержат сведения о квартире, а также органы, в которые следует обращаться за их получением. Все документы, которые стоит проверить, можно разделить на несколько групп:

3.1. Правоустанавливающие документы на квартиру – это те документы, которые подтверждают пути получения и наличие законных прав собственности на нее:

• договор мены;
• свидетельство о наследстве;
• договор купли-продажи;
• решение суда о переходе прав собственности;
• договор дарения.

3.2. Документы продавца:

• копии страниц паспорта;
• доверенность от собственника (если квартира продается не им лично);
• письменное согласие супруга (если продавец состоит в браке);
• медицинские справки, подтверждающие психическое здоровье.

3.3. Документы из органов государственной власти:

• архивная выписка из домовой книги (можно заказать с паспортном столе ЖЭКа или ТСЖ);
• справка об отсутствии налоговых задолженностей (берется в налоговой);
• справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам (можно получить в соответствующих коммунальных службах);
• технический паспорт на квартиру (берется в БТИ);
• выписка с историей квартиры (можно взять в ЕГРП).

Последний документ является основным, поскольку в нем содержатся все данные о сделках с квартирой:

• переход прав собственности;
• случаи наложения ареста на квартиру;
• судебные иски и разбирательства, связанные с квартирой;
• наличие имущественных споров.

В выписке можно получить информацию относительно сделок, которые проводились с 1998 года. Если даже какие-то из перечисленных случаев были, это не всегда является риском – после истечения трех лет с момента споров сделка уже не может быть признана незаконной.